Comment évaluer les charges et les travaux de copropriété avant d’acheter ?
Anticiper les charges destinées à l’entretien
Les charges destinées à l’entretien de l’immeuble comprennent la maintenance des équipements (appareils de chauffage, escaliers, ascenseur, jardins…), mais aussi des travaux plus lourds, tels que le gros œuvre par exemple. Le calcul des charges est défini par le budget prévisionnel, conformément au règlement de copropriété. La moyenne nationale situe ces coûts à environ 25,80 € le m2 (44,40 € le m2 à Paris). L’acquéreur a donc tout intérêt à consulter un certain nombre de documents pour les anticiper, et à vérifier la bonne santé financière de la copropriété. Il peut donc demander au vendeur :
- le relevé annuel des dépenses effectuées au cours de l’exercice précédent,
- la régularisation des charges, qui intervient généralement en mars ou avril de l’année en cours,
- le règlement de copropriété qui fixe la quote-part de chaque copropriétaire, ainsi que le mode de calcul des charges,
- le montant des charges des deux exercices précédents,
- l’échéancier des appels de fonds,
- le dernier budget prévisionnel voté.
Évaluer le montant des travaux prévus
Les travaux sont votés en assemblée générale, il est donc opportun de demander à voir le plan pluriannuel des travaux déjà exécutés et à venir : par exemple un ravalement de façade, une isolation de toiture, ou encore l’imperméabilisation des terrasses. Ce document permet d’évaluer le montant selon votre quote-part.
Depuis la loi Alur du 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation de créer un fonds de travaux. Les copropriétaires l’abondent par une cotisation annuelle à proportion de leur quote-part. Elle doit représenter en principe 5 % du budget annuel de la copropriété. Il est donc important de vérifier aussi si ce fonds existe, et si tout le monde s’en acquitte bien.
Vérifier la situation financière de la copropriété
La trésorerie de la copropriété est un point important. C’est là que l’acquéreur pourra se rendre compte si la copropriété est bien gérée. Si par exemple les impayés représentent 20 % du budget prévisionnel, il faudra en conclure que la gestion de recouvrement des charges est mauvaise. Les conséquences seront importantes : difficultés à assumer les travaux prévus, voire annulation des travaux de maintenance courante. Le carnet d’entretien de l’immeuble liste les travaux déjà réalisés par année, et les comptes rendus des assemblées générales aideront à y voir plus clair.
S’intéresser au montant de la taxe foncière
Les résidences neuves sont, selon les communes, exonérées partiellement ou totalement de la taxe foncière les deux premières années qui suivent la date d’achèvement des travaux, voire davantage si le logement présente un niveau élevé de performance énergétique. Les investissements en loi Pinel en bénéficient également. Pour connaître son montant après ce délai, il faut contacter le centre des impôts fonciers. Dans les résidences anciennes, le vendeur peut produire ses feuilles d’imposition à la demande de l’acquéreur.
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